Dòng tiền tìm nơi "trú ẩn" có khả năng sinh lời dài hạn

TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phát biểu tại Hội thảo.

Phát biểu tại hội thảo, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng khi các chính sách thúc đẩy sản xuất kinh doanh chưa tạo được lực đẩy đủ mạnh cho nền kinh tế, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển sang các kênh đầu tư như một cách để tối ưu hóa giá trị tài sản. Đây là quy luật quen thuộc của thị trường vốn là dòng tiền luôn tìm đến nơi có khả năng sinh lời tốt nhất trong bối cảnh rủi ro gia tăng.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, ba kênh đầu tư truyền thống gồm vàng, chứng khoán và bất động sản vẫn giữ sức hút lớn đối với nhà đầu tư Việt Nam. Thực tế cho thấy, chỉ cần xuất hiện tín hiệu về một “con sóng” tăng giá, thị trường lập tức sôi động, dòng vốn đổ vào nhanh chóng và mặt bằng giá được đẩy lên theo kỳ vọng lợi nhuận. Tuy nhiên, dù cùng được xem là các kênh trú ẩn tài sản, mỗi lĩnh vực lại mang những đặc thù rất khác nhau.

Vàng và chứng khoán có lợi thế về tính linh hoạt, cho phép nhà đầu tư tham gia và rút lui nhanh với quy mô vốn nhỏ. Ngược lại, bất động sản đòi hỏi nền tảng tài chính vững chắc hơn, đồng thời yêu cầu khả năng huy động và sử dụng đòn bẩy tín dụng một cách hiệu quả. Chính sự khác biệt này khiến bất động sản thường gắn với chiến lược đầu tư dài hạn, thay vì lướt sóng ngắn hạn.

Xét trên phương diện sinh lời, TS. Nguyễn Văn Đính nhận định, bất động sản có ưu thế nhờ khả năng tạo ra “lợi nhuận kép”. Nhà đầu tư không chỉ hưởng lợi từ sự gia tăng giá trị tài sản theo thời gian, mà còn có thể tạo dòng tiền ổn định thông qua hoạt động khai thác, cho thuê hoặc kinh doanh. Trong khi đó, vàng chỉ mang lại lợi nhuận khi giá tăng, còn chứng khoán dù có yếu tố cổ tức nhưng trên thực tế, tỷ suất này trong nhiều giai đoạn không đáng kể nếu so với lãi suất tiền gửi ngân hàng.

Từ kinh nghiệm thị trường nhiều thập kỷ, ông khẳng định bất động sản vẫn được xem là kênh đầu tư có độ tin cậy cao trong dài hạn. Lịch sử cho thấy giá trị bất động sản gần như chỉ có xu hướng đi lên, đặc biệt trong giai đoạn 2025 - 2026, khi chi phí đất đai và các chính sách quản lý mới đang tạo lực đẩy trực tiếp lên mặt bằng giá. Những yếu tố này tiếp tục củng cố vai trò của bất động sản như một trụ cột trong chiến lược tích lũy tài sản của nhà đầu tư Việt Nam, dù trong ngắn hạn, biên lợi nhuận có thể không còn hấp dẫn như các chu kỳ trước.

Đầu tư công, hạ tầng và "bộ lọc" dòng tiền đầu cơ

Ở góc nhìn khác, PGS.TS. Trần Đình Thiên, Thành viên Tổ Tư vấn Kinh tế của Thủ tướng Chính phủ, cho rằng dù dòng vốn có xu hướng tìm đến bất động sản, quá trình này sẽ không diễn ra một chiều. Khi nhu cầu vốn tăng lên, mặt bằng lãi suất tất yếu chịu áp lực đi lên, và chính yếu tố này sẽ trở thành một “bộ lọc tự nhiên”, kìm hãm dòng tiền đầu cơ do chi phí tài chính và mức độ rủi ro vượt ngưỡng chịu đựng của nhà đầu tư.

PGS.TS. Trần Đình Thiên, Thành viên Tổ Tư vấn Kinh tế của Thủ tướng Chính phủ.

Theo PGS.TS. Trần Đình Thiên, thay vì dồn lực cho đầu cơ tài sản, trọng tâm đầu tư công hiện nay đang được định hướng mạnh mẽ vào các dự án hạ tầng quy mô lớn. Cách tiếp cận này không chỉ tạo dư địa để các tập đoàn trong nước tham gia sâu hơn vào chuỗi giá trị, mà còn tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực tới thị trường chứng khoán và năng lực cạnh tranh tổng thể của nền kinh tế. Việc thúc đẩy doanh nghiệp Việt thông qua các dự án trọng điểm được xem là bước đi chiến lược nhằm củng cố nền tảng tăng trưởng bền vững trong dài hạn.

Đặc biệt, sự quyết liệt của Chính phủ trong phát triển nhà ở xã hội, với cam kết tham gia của hơn 20 tập đoàn lớn, được kỳ vọng sẽ tạo ra nguồn cung dồi dào cho thị trường. Điều này góp phần bình ổn mặt bằng giá, thay vì đẩy giá tăng nóng như các chu kỳ trước, qua đó giảm áp lực cho người mua ở thực và hạn chế rủi ro bong bóng.

Ở tầm dài hạn, đầu tư công tiếp tục giữ vai trò là công cụ điều tiết then chốt của nền kinh tế. Mục tiêu cốt lõi của việc bơm một lượng vốn lớn vào thị trường không chỉ nằm ở việc kích thích tăng trưởng ngắn hạn, mà còn ở việc bảo đảm dòng tiền thực sự “ở lại” trong khu vực doanh nghiệp Việt Nam, giúp doanh nghiệp tích lũy nội lực, nâng cao sức chống chịu và khả năng cạnh tranh bền vững.

Vàng biến động mạnh, bất động sản giữ vai trò tích lũy an toàn

Cũng tại hội thảo, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng cho rằng trong năm 2026, trong toàn bộ các kênh đầu tư từ chứng khoán, vàng, bất động sản, ngoại tệ, tiền gửi cho tới tài sản số, vàng sẽ là kênh biến động mạnh nhất, tiếp đến là thị trường chứng khoán. Theo ông, với chứng khoán, kỳ vọng nâng hạng từ thị trường cận biên lên mới nổi đang mở ra cơ hội lớn về dòng vốn, song rủi ro vẫn hiện hữu khi các biến số địa chính trị toàn cầu ngày càng khó lường.

Tuy nhiên, tâm điểm của thị trường hiện nay lại nằm ở vàng, khi kênh đầu tư này đang trải qua những biến động chưa từng có tiền lệ. Giá vàng thế giới đã vượt ngưỡng 4.700 USD/ounce, trong khi giá vàng trong nước có thời điểm chạm mốc 165 triệu đồng/lượng. Đây là những con số vượt xa mọi dự báo của hai năm trước. Theo ông Hiếu, bất chấp các biện pháp quản lý hành chính, tâm lý đám đông và nỗi sợ bỏ lỡ cơ hội tiếp tục chi phối mạnh mẽ hành vi nhà đầu tư, khiến vàng trở thành kênh đầu tư nhạy cảm và khó kiểm soát.

Trả lời câu hỏi có nên bán vàng để mua bất động sản hay không, TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng đây là một bài toán rất khó ở thời điểm hiện tại. Giá vàng đang ở vùng đỉnh lịch sử nhưng vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại. Trong kịch bản tích cực, giá vàng thế giới hoàn toàn có thể tiến tới ngưỡng 5.000 USD/ounce, kéo theo giá vàng trong nước tiếp tục tăng.

Xét thuần túy trên tiêu chí lợi nhuận, TS. Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh vàng đang là kênh đầu tư vượt trội. Năm 2025, vàng mang lại mức sinh lời khoảng 80%, vượt xa các kênh đầu tư khác. Ngay cả bất động sản, một kênh đầu tư truyền thống, cũng rất khó đạt mức lợi nhuận 30% trong một năm.

Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng nhà đầu tư không nên chỉ nhìn vào lợi nhuận, mà cần cân nhắc yếu tố an toàn trong dài hạn. Với một nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam, giá bất động sản rất khó giảm trong dài hạn khi giá đất liên tục tăng, chi phí xây dựng leo thang và lãi suất có xu hướng nhích lên. Bất động sản có thể tăng giá chậm hơn, nhưng mang lại sự ổn định và khả năng tích lũy bền vững.

Các chuyên gia thảo luận tại Hội thảo: “La bàn đầu tư 2026: Tâm điểm dòng tiền".

Thị trường đầu tư Việt Nam đang bước vào một giai đoạn mới, nơi dòng tiền ngày càng chú trọng đến yếu tố dài hạn, an toàn và khả năng khai thác thực. Bất động sản vẫn giữ vai trò quan trọng trong chiến lược tích lũy tài sản, nhưng không còn là “cuộc chơi dễ dàng” như trước.

Sự dịch chuyển khỏi lõi đô thị, tác động của đầu tư công, biến động mạnh của vàng và áp lực lãi suất đang cùng lúc định hình lại hành vi của nhà đầu tư. Trong bối cảnh đó, những không gian phát triển mới, có hạ tầng đồng bộ và dư địa tăng trưởng dài hạn, đang dần trở thành điểm đến của dòng tiền thông minh trong giai đoạn 2025 - 2026.

Thu Uyên