Không chỉ dừng ở hỗ trợ định giá, dự báo xu hướng hay quản lý tài sản thông minh, AI còn góp phần thúc đẩy phát triển bền vững, minh bạch hóa thị trường và từng bước tái định hình năng lực vận hành của toàn ngành.

Thị trường bất động sản trước "nút thắt" cấu trúc

Theo các dự báo quốc tế, thị trường bất động sản toàn cầu đạt khoảng 654,39 nghìn tỷ USD trong năm 2025, trong đó bất động sản nhà ở chiếm ưu thế với 534,37 nghìn tỷ USD. Giai đoạn 2026-2029, ngành này được kỳ vọng tăng trưởng bình quân 2,69% mỗi năm, đạt 727,80 nghìn tỷ USD vào năm 2029. 

Còn tại Việt Nam, trong năm 2025, quy mô bất động sản đạt khoảng 462,7 tỷ USD, chiếm 21,2% tổng tài sản toàn nền kinh tế và đạt khoảng 1.232,29 tỷ USD vào năm 2030.

Quy mô bất động sản Việt Nam đạt khoảng 1.232,29 tỷ USD vào năm 2030. Ảnh: Sỹ Đồng

Tuy nhiên, đằng sau bức tranh tăng trưởng là hàng loạt thách thức mang tính nền tảng. Thị trường bất động sản toàn cầu nói chung, và Việt Nam nói riêng đang đối mặt với tình trạng dữ liệu phân tán, thiếu chuẩn hóa, khiến việc khai thác và phân tích tổng thể gặp nhiều hạn chế. Doanh nghiệp bất động sản trung bình sử dụng tới hàng trăm phần mềm khác nhau, tạo ra các “silo dữ liệu” khó tích hợp. Việc phụ thuộc vào các công cụ thủ công như Excel càng làm gia tăng sai sót và cản trở quá trình ra quyết định dựa trên dữ liệu.

Ở khía cạnh vận hành, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn dựa vào hệ thống công nghệ cũ (legacy), tiêu tốn tới 60–70% ngân sách IT chỉ để duy trì hoạt động. Công việc hành chính chiếm tỷ trọng lớn trong thời gian của đội ngũ quản lý tài sản, trong khi chi phí bảo trì liên tục gia tăng, cho thấy hiệu quả vận hành còn nhiều dư địa cải thiện.

Trải nghiệm khách hàng cũng là một điểm nghẽn đáng chú ý, khi có tới 96% người mua nhà hiện nay bắt đầu hành trình tìm kiếm bằng internet. Trong khi đó, kỳ vọng của khách hàng về sự nhanh chóng, minh bạch và khả năng tự phục vụ ngày càng cao. Tuy nhiên, nhiều quy trình mua bán, thuê bất động sản vẫn mang tính thủ công, rườm rà, chưa đáp ứng được nhu cầu của thị trường số.

AI - bài toán chiến lược cho doanh nghiệp

Theo nghiên của FPT Digital, thị trường ứng dụng AI trong bất động sản toàn cầu đã tăng trưởng bùng nổ, với quy mô dự kiến tăng từ 222,65 tỷ USD năm 2025 lên gần 1.000 tỷ USD vào năm 2029, đạt tốc độ tăng trưởng kép trên 35% mỗi năm.

AI cho phép doanh nghiệp xử lý khối lượng dữ liệu khổng lồ về thị trường, khách hàng, tài sản và vận hành - điều mà các phương pháp truyền thống khó có thể đáp ứng. Các thuật toán machine learning có khả năng nhận diện xu hướng tiềm ẩn, dự báo biến động cung - cầu và tự động hóa nhiều khâu vốn tiêu tốn nhiều nhân lực.

AI đang trở thành bài toán chiến lược của doanh nghiệp bất động sản

Trên thế giới, các mô hình định giá tự động (AVM) của Zillow hay HouseCanary đã giúp nâng cao độ chính xác định giá bất động sản, góp phần minh bạch hóa giao dịch. Trong lĩnh vực bất động sản thương mại, AI thậm chí trở thành công cụ hỗ trợ ra quyết định đầu tư, phân tích danh mục và quản trị rủi ro trong bối cảnh thị trường biến động mạnh.

Tại Việt Nam, dù triển khai muộn hơn, AI đang dần hiện diện rõ nét trong nhiều phân khúc bất động sản. Các nền tảng trực tuyến như Batdongsan.com.vn, Mogi.vn hay One Housing đã bắt đầu ứng dụng AI để phân tích hành vi người dùng, cá nhân hóa gợi ý dự án và nâng cao hiệu quả marketing.

Ở phân khúc đô thị, các dự án như Vinhomes Smart City hay Aqua City của Novaland đã tích hợp AI vào hệ thống quản lý tòa nhà, an ninh và vận hành đô thị thông minh. Trung tâm điều hành tích hợp hàng nghìn camera AI, hệ thống nhận diện khuôn mặt và giám sát năng lượng không chỉ nâng cao trải nghiệm cư dân, mà còn góp phần bảo đảm an ninh - an toàn đô thị trong bối cảnh số hóa ngày càng sâu rộng.

Đối với bất động sản công nghiệp, AI đang hỗ trợ các khu công nghiệp xanh trong giám sát năng lượng, tối ưu vận hành và đáp ứng các tiêu chuẩn ESG quốc tế. Đây là yếu tố quan trọng giúp Việt Nam nâng cao sức hấp dẫn trong thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao.

Chia sẻ tại một sự kiện chuyên ngành đầu năm 2026, bà Andy Nguyễn - Giám đốc Điều hành iHouzz Tech nhận định, chuyển đổi số đã trở thành “cuộc chơi mang tính sống còn” của doanh nghiệp bất động sản.

“Trong cùng một thị trường và một phân khúc, sự chênh lệch về hiệu quả kinh doanh ngày càng phụ thuộc nhiều vào năng lực tổ chức, mức độ chuẩn hóa quy trình và khả năng ứng dụng công nghệ”, bà Andy Nguyễn phân tích.

Theo các chuyên gia, từ năm 2026 trở đi sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ rệt giữa các doanh nghiệp bất động sản. Ảnh: FPT Digital

Thực tế cho thấy, phần lớn doanh nghiệp bất động sản Việt Nam hiện mới dừng ở mức trung gian trong hành trình chuyển đổi số. Phần lớn doanh nghiệp đã đầu tư công nghệ nhưng còn rời rạc, thiếu tích hợp và chưa gắn chặt với chiến lược vận hành tổng thể. AI chỉ thực sự phát huy hiệu quả khi được đặt trong một hệ sinh thái dữ liệu tập trung, quy trình chuẩn hóa và mô hình vận hành linh hoạt.

Theo các chuyên gia, từ năm 2026 trở đi sẽ chứng kiến sự phân hóa rõ rệt giữa các doanh nghiệp bất động sản. Lợi thế cạnh tranh không còn nằm ở ngân sách marketing hay quy mô vốn đơn thuần, mà nằm ở khả năng làm chủ dữ liệu, công nghệ và vận hành.

Nhưng việc ứng dụng AI ở quy mô lớn cũng đặt ra yêu cầu ngày càng cao về an ninh mạng và bảo vệ dữ liệu. Bất động sản là ngành nắm giữ lượng lớn dữ liệu khổng lồ và nhạy cảm liên quan đến khách hàng, tài sản, dòng tiền và hạ tầng đô thị.

"Nếu không được quản trị chặt chẽ, các hệ thống AI và dữ liệu tập trung có thể trở thành mục tiêu của các cuộc tấn công mạng, gây gián đoạn vận hành và ảnh hưởng đến niềm tin thị trường”, một chuyên gia an ninh mạng khuyến cáo.

Sỹ Đồng